Art.
37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente
tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a
cessão de direitos relativos à sua aquisição.
Excepcionando a regra prevista no artigo anterior, o art. 37 do CTN dispõe que haverá a incidência do tributo quando a atividade preponderante da pessoa jurídica à qual o imóvel será incorporado for de venda ou locação imobiliária ou quando ocorre a cessão de direitos relativos à sua aquisição. A rotatividade de titularidade do imóvel em razão de vendas, ou mesmo para locação do bem ou cessão de direitos na revenda, justifica a incidência do tributo que é da essência de sua hipótese de incidência. O legislador aqui buscou coibir práticas que acarretassem a fraude para evitar a incidência do tributo.
§ 1º
Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de
50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2
(dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de
transações mencionadas neste artigo.
O critério previsto no §1º do art. 37 para aferir a atividade preponderante é de cálculo de percentual sobre as receitas da pessoa jurídica e também o temporal. Com isso, não se verifica apenas se no objeto social do instrumento de constituição da empresa existe a previsão das atividade descritas no caput do artigo, mas também se cinquenta por cento de suas receitas são oriundas, ou não, da venda, locação ou cessão de direitos sobre imóveis, regularmente incorporados ao seu patrimônio. Também se nos dois anos anteriores, bem como nos dois anos posteriores se se verificar as transações ali indicadas em relação à aquisição dos bens imóveis, deverá haver a incidência do tributo.
§ 2º Se
a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2
(dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior
levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
Caso a pessoa jurídica venha a iniciar tais atividades somente após a aquisição do imóvel, ou aquém do biênio anterior à aquisição, será verificado em posterior à aquisição do bem imóvel os três anos seguintes. Ou seja, haverá a possibilidade da cobrança do tributo mesmo depois da aquisição do bem, quando se verificar os critérios previstos no parágrafos anteriores.
§ 3º
Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos
termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
A implicância deste parágrafo está na aplicação de alíquota a incidir sobre a base de cálculo do tributo. A lei que tratar sobre o referido imposto a ser aplicada na cobrança do mesmo é o da época do aquisição do imóvel, ou melhor na verificação de seu fato gerador. Lei posterior, que tenha reduzido ou aumentado a alíquota do imposto, ou mesmo sua base de cálculo não será aplicada.
§ 4º O
disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada
em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
No entanto, quando a pessoa jurídica transmite a totalidade de seus bens, estando neste rol os bens imóveis adquiridos mesmo dentro daqueles prazos, não deve haver a incidência do imposto de transmissão. A interpretação do parágrafo em consonância com o art. 36, faz crer nas diversas possibilidades de transmissão, seja pela liquidação da pessoa jurídica, seja pela transmissão ocorrida em razão de fusão ou incorporação.
